Qu'est ce qu'un emprunt immobilier, les notions de base.

Un emprunt est la « démarche effectuée pour obtenir de l’argent ou un objet à titre de prêt », selon le dictionnaire Larousse. L’emprunt immobilier est donc cette dette que l’on contracte auprès d’un établissement financier dans le but d’acquérir un bien immobilier. En fonction de conditions liées à la fois à la situation financière de l’emprunteur et à la valeur du bien, le prêt accordé peut être plus ou moins conséquent.

Le salaire et l’emploi, les primordiaux de l’emprunt

Hormis le fait que sans salaire et/ou sans emploi vous n’ayez que très peu, voire aucune chance de voir votre dossier accepté par une banque pour un prêt immobilier, ces deux éléments sont les deux principaux déterminants du montant de l’emprunt que vous pourrez contracter.

En effet, le montant de vos revenus mensuels (ou annuels) permet à l’établissement de calculer votre capacité de remboursement. Plus elle est élevée, moins la durée du crédit sera longue, ce qui permet donc une certaine latitude au niveau du montant, qui pourra être compensé par un rallongement de la durée du crédit.

L’emploi intervient ici dans son aspect « catégorie de contrat ». Un employé travaillant avec un contrat à durée indéterminée (CDI) sera un meilleur risque qu’un autre avec le même salaire, mais sous un contrat à durée déterminée (CDD). Pour des raisons évidentes de stabilité de l’emploi, le CDI sera une meilleure garantie de remboursement du prêt.

Valeur du prêt immobilier et apport personnel

Avant la Loi des Finances de 1995 qui a institué l’utilisation du prêt à taux zéro, la limite de l’emprunt immobilier, en termes de pourcentage de la valeur du bien, n’était pas réellement fixée. Néanmoins, dans la pratique, les sommes prêtées par les banques allaient rarement au-delà de 80 % de la valeur du bien à acquérir. Par ricochet, on était donc face à un apport personnel oscillant entre 20 % et 99 % de l’acquisition.

Suite à la Loi de 1995, beaucoup de modifications et de clarifications ont été apportées à ce pan de l’emprunt immobilier.

Désormais, il sera possible d’effectuer un emprunt immobilier sans avoir aucun apport personnel, la part du prêt soumis au taux zéro étant considérée comme cet apport.

À noter tout de même que cette somme que vous empruntez sans intérêts permettra à l’établissement financier de prétendre à un crédit d’impôt lors de sa déclaration d’impôt. L’État s’étant engagé, au travers de cette loi de Finances de 1995, de couvrir le manque à gagner subi par les banques à cause de ces intérêts non perçus.

 

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement est ce déterminant absolu qui permettra à l’établissement de crédit de déterminer le montant maximal des mensualités auxquelles vous serez soumis pendant le remboursement de votre prêt immobilier.

Ces mensualités ne peuvent pas être supérieures à 33 % de votre revenu net annuel pour l’ensemble des emprunts que vous auriez contractés. Le calcul de ce taux inclut vos précédents engagements encore en cours de remboursement pour évaluer l’impact du cumul de ces mensualités sur le revenu de votre ménage.

Peut-on inclure les frais de notaire dans l’emprunt ?

Les frais de notaires, même avec l’avènement et les modifications du prêt à taux zéro, ne devraient théoriquement pas être compris dans l’emprunt immobilier, vu que ce dernier est censé couvrir au maximum 100 % de la valeur du bien à acheter.

Mais dans la pratique, les banques accordent quelques fois des prêts qui permettent de couvrir les frais de notaires, probablement du fait de la concurrence accrue que les établissements financiers se livrent dans le domaine des crédits. Ces prêts dits à 110 % sont accordés à des clients avec des dossiers particuliers. Ils sont généralement regroupés en trois catégories :

  • Les jeunes tout juste arrivés dans la vie active : ils n’ont pas encore eu le temps d’épargner et traînent même parfois de précédents emprunts liés à leurs frais de scolarité universitaire.
  • Les particuliers qui ont des portefeuilles-épargne conséquents : ils veulent acheter, mais sans perdre leurs placements. Ceux-ci constituent néanmoins une bonne garantie pour la banque
  • Les investisseurs : ils ont la capacité pour emprunter à moins de 110 %, mais le financement par un crédit de plus en plus élevé lui permet de réduire sa base imposable au maximum.

La notion d’emprunt immobilier est moins complexe qu’il n’y parait, mais il est essentiel d’en connaître les tenants et aboutissants avant de se lancer dans cette demande auprès d’une banque. Il faut savoir quelle est sa capacité de remboursement, si sa situation financière est propice à un emprunt, si on réunit tous les critères pour présenter un dossier parfait à la banque. En cas de doute, mieux vaut repousser la demande pour parfaire son dossier.