Principes et fonctionnement de l'indemnité d'immobilisation

Telle que définie par les lexiques juridiques, l’indemnité d’immobilisation est la « somme que le bénéficiaire verse en contrepartie de la faculté d’achat ou de vente donnée par le promettant, dans l’hypothèse où il ne lève pas l’option et destinée à réparer le préjudice subi par le promettant pendant la période d’immobilisation du bien, objet de la faculté d’achat ou de vente ». L’indemnité d’immobilisation est donc cette somme d’argent qui reviendrait au vendeur pour le dédommager pour l’immobilisation de son bien au profit de l’acquéreur en attendant la signature effective de l’acte de vente.

Distinguer l’indemnité d’immobilisation du dépôt de garantie

Les concepts de dépôt de garantie et d’indemnité d’immobilisation présentent des similarités flagrantes au niveau de leurs utilisations et de leurs montants, mais sont utilisés dans différentes situations et engagent leurs utilisateurs de manières différentes.

  • Le cas du dépôt de garantie 

Le dépôt de garantie est utilisé dans le cas d’un contrat de type promesse synallagmatique de vente (ou compromis de vente). Ce dernier valant vente, une clause pénale y est inclue.

L’acheteur, qui s’engage à verser au vendeur la totalité de la clause pénale en cas de désistement, effectue donc un versement de ladite somme en séquestre auprès d’un notaire. Généralement égal à 5 ou 10 % du prix de vente, le dépôt de garantie peut être versé en totalité ou en partie.

À la signature de l’acte de vente, le séquestre sera levé et la somme sera imputée au prix de vente.

À noter que le compromis de vente engage également le vendeur, qui encoure des poursuites judiciaires si la vente n’est pas conclue alors que toutes les conditions ont été respectées.

  • Le cas de l’indemnité d’immobilisation

L’indemnité d’immobilisation est la garantie utilisée lors d’une promesse unilatérale de vente (ou promesse de vente). Ce type de contrat n’engage que le vendeur, qui promet, par sa signature, de ne pas céder son bien à une quelconque autre personne tant que l’acheteur ne s’est pas désisté d’une manière ou d’une autre.

Contrairement au dépôt de garantie, l’indemnité d’immobilisation n’est pas obligatoire. Versée en séquestre auprès du notaire, elle constitue plus une preuve de bonne foi de l’acquéreur à l’endroit du propriétaire. Dans la pratique son montant oscille entre 5 et 10 % du prix de vente convenue, mais elle peut être plus ou moins élevé selon les accords passés entre les deux parties impliquées.

Cependant, une fois déposée, l’indemnité d’immobilisation ne sera rétrocédée à l’acheteur qu’en cas de rétractation ou de réalisation d’une clause suspensive qui empêcherait les deux parties d’aller jusqu’à la signature de l’acte de vente.

Le paiement de l’indemnité d’immobilisation

Le versement de l’indemnité se fait au cabinet d’un notaire ou en agence immobilière.

L’un comme l’autre devra rester en possession de cette somme jusqu’à ce que le processus de vente atteigne son terme. En fonction des cas, la somme sera rétrocédée à l’acheteur ou versée au vendeur sous forme de dédommagement ou d’acompte.

L’indemnité d’immobilisation est retournée à l’acquéreur dans l’hypothèse d’une rétractation dans le délai de 7 jours prévu par la loi ou dans le cas de la réalisation d’une des conditions suspensives mentionnées dans la promesse de vente.

Si l’acheteur se rétracte après l’expiration du délai, l’indemnité est cédée au vendeur en guise de dédommagement. Elle prend la forme d’un acompte sur le prix de vente total lorsque le processus d’achat arrive à son terme et que l’acte de vente est enfin signé.

À noter que pour une transaction de particulier à particulier, le bénéficiaire peut décider de verser la somme directement au promettant, tout en gardant les mêmes voies de recours en cas de rétractation. Le vendeur conserve également le droit de conserver la somme si l’acquéreur ne respecte pas les délais prévus.

Malgré son caractère facultatif, l’indemnité d’immobilisation reste une assurance supplémentaire pour le vendeur, qui aura là la preuve que l’acheteur tient réellement à s’engager financièrement avec lui. Un acheteur sérieux ne devrait avoir aucune réticence à s’en acquitter, vu qu’elle sera au final comptabilisée dans le paiement total du prix de vente ou remboursée en cas de rétractation dans les délais prévus à cet effet. La principale réticence d’un acquéreur à déposer cette indemnité pourrait venir de son absence de moyen financier, surtout si son plan de financement incluait un crédit pour régler 100 % du prix de vente.