Ne rien manquer pendant la visite du bien immobilier

L’attente liée à la recherche d’un bien immobilier à acquérir pousse souvent les futurs acheteurs à être moins minutieux qu’ils devraient quant à l’état réel de leur future acquisition. Tout aussi importante que la préparation de son dossier de crédit immobilier, l’étape de la recherche et du choix d’un bien immobilier doit faire l’objet d’une attention encore plus poussée, que cet achat soit à but locatif, d’habitation ou de revente. Certains bâtiments ont des vices cachés et c’est bien plus tard après votre installation que vous constatez ces dégâts qui ont été dissimulés. Penser à exiger de votre notaire qu’il reprogramme une visite des lieux entre la signature de l’acte de vente et le paiement du vendeur.

Les vérifications liées au bâtiment

En ce qui concerne l’intérieur et les pourtours du bien immobilier visité, il faut penser à faire des vérifications de base telles que :

La surface exacte du bien immobilier. Faire appel, si besoin est, a un géomètre-expert. En cas de surface inférieure à celle déclarée par le propriétaire, vous aurez un excellent levier de négociation pour faire diminuer la valeur du logement.

  • La proximité de certaines commodités (transport en commun, écoles, commerces, espaces verts, parkings, services de santé…).
  • L’état général du voisinage. Dans ce cas précis, il vaut mieux faire un tour aux alentours soi-même, et ne pas hésiter à questionner quelques voisins.
  • La situation du logement par rapport au droit de préemption urbain.
  • Le mode de chauffage utilisé, son état et sa consommation annuelle.
  • Les systèmes d’isolations phonique et thermique.
  • Les meubles et équipements concernent par la vente.
  • La vérification du système d’évacuation des eaux. Un aspect à prendre encore plus en considération si le logement est situé au dernier étage.

Les vérifications liées aux documents du bien

Le propriétaire/vendeur doit être en mesure de vous fournir un certain nombre de documents liés à l’exploitation du bâtiment qu’il s’apprête à vous céder.

Il s’agit entre autres de :

  • L’assurance dommages-ouvrages
  • Un certificat d’urbanisme prouvant la constructibilité du terrain
  • Son acquittement de la taxe d’habitation et de la taxe foncière. Il faudra également vérifier, à ce niveau, que ceux-ci incluent bien les aménagements les plus récemment effectués. Si ce n’est pas le cas, vérifier quels en seront les montants une fois ces aménagements répercutés dans leurs calculs.
  • L’état d’entretien du dispositif d’assainissement de la maison si elle en a un individuel.
  • Ses permis de construction et déclaration préalable si des constructions annexes à la maison ont été effectuées.
  • Ses charges de copropriété. Une vérification des relevés annuels ainsi que des derniers comptes rendus des assemblées générales du syndicat fera l’affaire.Accorder une attention particulière aux charges liées aux travaux de ravalement, d’étanchéité, d’ascenseur, de toiture.
  • Un dossier de diagnostics techniques immobilier qui comprend :
  • Le diagnostic amiante, pour les bâtiments dont les permis de construire ont été délivrés avant le 1er juillet 1997
  • Le diagnostic plomb, pour les immeubles ou maisons bâtis avant janvier 1949
  • Le diagnostic Performance Energétique (DPE) dont la durée de validité est de 10 ans
  • Le diagnostic gaz, pour des installations de plus de 15 ans. Il a une validité de 3 ans
  • Le diagnostic électrique, pour les installations de plus de 15 ans
  • Le diagnostic termite, pour les régions infestées (obligatoire en région parisienne)
  • Le diagnostic assainissement.

Vous pouvez également demander au propriétaire ou directement à la commune le projet d’urbanisme du quartier, pour vous enquérir d’éventuels immeubles à bâtir ou à détruire qui pourraient venir troubler votre quiétude.

Quelques questions à poser

Voici une liste non exhaustive de questions à poser lors de votre visite :

  • Quelles sont les charges de copropriété ?
  • Un commerce a-t-il la possibilité de s’installer dans l’immeuble ?
  • Quel est le système de chauffage ? Quelle est sa consommation annuelle ?
  • Quels travaux ont été effectués récemment ?
  • Des travaux sont-ils prévus ? Qui devra les financer ?
  • Les servitudes sont-elles respectées ?
  • Comment se comporte le voisinage ?
  • Quelle est la surface exacte de la maison ?
  • Quel est le système d’évacuation des eaux ?
  • Quelles sont les dates des derniers travaux de ravalement ? de chauffage ? d’entretien de l’ascenseur ?

Il ne faut surtout pas négliger l’étape de la visite du bien. Renouvelez-la plusieurs fois à des heures et jours différents. C’est une occasion propice à toutes les vérifications possibles avant de vous décider à acquérir un immeuble, un appartement, des bureaux… ne surtout pas hésiter à signaler toutes vos inquiétudes ou questions au propriétaire (ou à l’agent immobilier). L’acquisition de ce bien représentera un engagement d’au moins 10 ans en termes de mensualités à verser pour le remboursement du crédit immobilier, il vaut donc mieux ne pas avoir de regrets ou se sentir floué après la transaction.