Le dossier de vente, comment bien préparer son dossier?

La vente d’un logement, quel qu’en soit la nature, est une opération importante tant pour le vendeur que pour l’acquéreur.

Aussi, cette vente outre le fait qu’elle nécessite de passer par le notaire, nécessite aussi de fournir certains documents.

Pour ne rien oublier et mieux préparer votre dossier de vente, suivez ce guide.

1 / Les documents nécessaires avant l’établissement de l’acte de vente définitif

Il s’agit de l’ensemble des documents devant être présentés avant de conclure la vente définitive.

En général, ces documents sont fournis lors de l’établissement du compromis de vente.

La loi ALUR, promulguée le 24 mars 2014, a ajouté des documents devant être annexés au compromis notamment lorsque la vente concerne un bien relevant d’une copropriété.

Idéalement, il est conseillé de préparer ces documents en amont du compromis car certains documents nécessitent de faire appel à un professionnel.

La liste des documents à fournir est la suivante :

  • Documents prouvant la qualité de propriétaire : il s’agit du titre de propriété mais aussi du dernier avis de taxe foncière et de la taxe d’habitation. Si votre propriété a une origine successorale de moins de 5 ans (c’està-dire si vous avez hérité du bien), l’accord des autres héritiers est nécessaire pour conclure la vente.
  • Documents attestant de l’état civil du vendeur (livret de famille ou extrait d’acte de naissance ou encore copie du contrat de mariage)
  • Documents relatifs aux travaux réalisés sur le bien vendu : cela peut être des certificats d’entretien de chaudière, de ramonage ou encore de fosse septique.
  • Si le bien est une maison de moins de 10 ans, l’attestation d’assurance « dommageouvrage » doit être remise.
  • Si le bien est une maison de moins de 30 ans, un certificat de conformité doit également être fourni.
  • Si le bien a moins de 5 ans, il faudra fournir un certificat d’achèvement des travaux.
  • Le dossier de diagnostic technique : il doit être établi par un professionnel disposant d’un certificat de compétence.

Ce dossier comprend : le constat de risque d’exposition au plomb

  • l’état d’amiante
  • l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment (si le bien est situé dans une zone à risque)
  • l’état de l’installation intérieure de gaz
  • si le bien est situé dans une zone à risque, il faut un état des risques naturels et technologiques
  • l’état de l’installation intérieure d'électricité
  • l'état des installations d'assainissement non collectif
  • le diagnostic de performance énergétique du bâtiment (également appelé DPE nécessaire à la publicité lors de l’annonce de vente).

Pour les biens en copropriété (en général, un appartement), il faut ajouter :

  • Le certificat Carrez : ce certificat garantit la superficie des logements ; il est obligatoire pour un bien en copropriété d’une surface supérieure ou égale à 8m2 (mais reste vivement conseillé pour la vente d’une maison). Etabli par un professionnel, il permet d’attester de la surface privative d’un bien après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, cages d’escaliers etc.
  • le règlement de copropriété : document relatif à l’organisation de l’immeuble
  • l’état descriptif de division
  • les charges de copropriété avec les procèsverbaux des assemblées générales (les 3 derniers procès-verbaux)
  • le carnet d’entretien de l’immeuble (établi par le syndic de copropriété)
  • les documents relatifs à la situation financière de la copropriété
  • le diagnostic de la mise en copropriété des immeubles de plus de 15 ans. 
  • pour les zones dites à risque, est également nécessaire le diagnostic sur la présence de mérules.

Concernant les biens en copropriété, dans le cadre de la loi ALUR, de nouveaux documents devraient être prochainement requis (telle que la notice d’information).

Si le bien vendu est loué, le vendeur doit aussi fournir une copie du bail pour que l’acquéreur puisse examiner la situation locative.

Concernant les terrains, en plus des documents cités ci-dessus, la surface exacte du terrain doit être fournie ; le vendeur doit aussi préciser la situation du terrain notamment, il doit indiquer s’il existe des servitudes.

Enfin, concernant les fonds de commerce, doit également être remis par le vendeur, les charges pesant sur le fonds et doit être précisé le chiffre d’affaires réalisé au cours des trois dernières années d’exploitation (années précédant celle de la vente) ; s’il y a un bail commercial, il doit aussi être fourni.

Le dossier remis par le vendeur va permettre à l’acquéreur d’examiner la situation réelle du bien et de confirmer sa volonté d’achat : une fois le compromis signé, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours pour renoncer à l’achat (le délai ne court qu’à réception de tous les documents obligatoirement requis).

2 / Les documents nécessaires à l’acte de vente notarié

Il s’agit des documents nécessaires à l’établissement du contrat de vente par le notaire.

Parmi ces documents, l’essentiel a dû être fourni lors de l’établissement du compromis de vente.

En plus des documents préalablement cités, il faut ajouter :

  • La description du bien et sa destination (c’està-dire qu’il faut préciser l’usage du bien et indiquer s’il est à usage d’habitation ou s’il est à usage commercial)
  • L’état hypothécaire du bien 
  • La preuve que les charges dues au titre de la copropriété ont été réglées. Si vous n'avez pas réglé tous vos comptes le jour de la vente, le notaire déduira du prix de vente le règlement de ces charges.
  • Prévoir les modalités de paiement