La finalisation de la vente immobilière

Vous venez d’acheter une maison et vous vous demandez quand vous allez pouvoir prendre possession des lieux, pour mieux vous éclairer nous vous détaillons ici les étapes d’une finalisation de vente immobilière.

1 / La signature de l’acte authentique de vente

La vente d’un bien immobilier, quel qu’en soit la nature (terrain, appartement, maison), passe par plusieurs étapes : parution de l’offre de vente, établissement par le vendeur des diagnostics requis, offre d’achat, souscription éventuelle d’un prêt par l’acquéreur, compromis de vente et enfin acte de vente.

L’acte de vente, qui est obligatoirement un acte authentique, est la dernière étape à effectuer : c’est cet acte qui permet de finaliser, de concrétiser la vente.

Cet acte n’intervient qu’après un délai qui d’une vente à l’autre diffère : cela est lié au fait que le délai est fonction du compromis de vente et que ce dernier est la traduction de la volonté des parties (certaines voudront plus de temps alors que d’autres voudront aller vite).

En moyenne, on estime que le délai qui s’écoule entre compromis et acte définitif de vente est de 3 mois.

Outre le délai lié aux éventuelles conditions suspensives fixées dans le compromis, il faut également tenir compte du délai de rétractation : en effet, la loi dispose que l’acquéreur a 10 jours pour renoncer à la vente.

2 / La remise des clefs et la prise de possession des lieux

Lorsque l’acte de vente est signé, on considère que la propriété est acquise à l’acheteur.

D’ailleurs, dès la signature de l’acte, l’acheteur supporte les risques liés à la propriété (par exemple, en cas d’incendie, s’il intervient postérieurement à la signature de l’acte, c’est à l’acquéreur de supporter les conséquences de cet incendie).

Outre la signature de l’acte et le paiement du prix du bien (qui intervient le jour de la signature), pour que la vente soit considérée comme parfaite, il faut que le vendeur « livre » le bien : on parle d’obligation de délivrance qui découle de l’article 1582 du Code civil.

Un bien immobilier ne pouvant être remis en mains propre, on considère que l’obligation de délivrance est respectée dès lors que le vendeur a remis les clés du bien à l’acheteur.

En principe, les clefs doivent être remises au nouveau propriétaire lors de l’établissement de l’acte auprès du notaire.

Il arrive que les parties s’accordent pour une remise des clefs plus tardive ou au contraire qu’il prévoit une remise anticipée : cela entraîne toutefois un risque.

En cas de remise anticipée, le risque est lié au fait que l’acquéreur peut renoncer à la vente et ne plus vouloir quitter les lieux, le vendeur devra alors faire face à la nécessité d’expulser ce dernier ; le risque peut aussi être lié au fait qu’un acquéreur prenne possession des lieux avant conclusion définitive, qu’il fasse des travaux et qu’au final la vente ne soit pas conclue.

En cas de remise plus tardive, le risque pour l’acheteur est que le vendeur ne veuille plus quitter les lieux.

Dans ce cas, l’acheteur peut annuler la vente ou alors en demander l’exécution forcée.

Pour éviter cela, il est préconisé de s’en tenir à une remise des clés le jour de la conclusion de la vente définitive.

Pour les biens vendus loués, le nouvel acquéreur ne disposera pas des clefs et ne prendra pas de suite possession des lieux : pour ces cas, on estime que la délivrance se matérialise par la possibilité de percevoir le loyer (l’on notera que la loi ALUR, promulguée le 24 mars 2014, oblige le nouveau bailleur à notifier au locataire ses coordonnées ou celles de son mandataire).

3 / L’établissement du titre de propriété

Lorsque la vente est conclue, le notaire remet à l’acquéreur une attestation de propriété.

Cette attestation permet au nouveau propriétaire d’effectuer différentes démarches administratives, telles que s’abonner au service des eaux, mais n’est toutefois pas suffisante.

Bien que l’on considère que le transfert de propriété est réalisé lors de l’établissement de l’acte de vente, en pratique, ce transfert, aux yeux des tiers, ne leur sera opposable qu’après accomplissement de mesures de publicité foncière.

C’est au notaire qu’incombe les démarches d’enregistrement et de publicité foncière.

Une fois l’acte de vente établi, le notaire doit procéder à certaines formalités :

  • Si le bien relève d’une copropriété, il devra notifier la vente au syndic de copropriété. Cela permet de décharger le vendeur des obligations auxquelles il était jusqu’à présent tenu ; obligations qui désormais incombent à l’acquéreur.
  • Si le vendeur avait des dettes, avant de lui verser le prix de la vente, le notaire devra régler les créanciers. Rappelons que sont prioritaire les créanciers de garanties dites réelles telles que l’hypothèque ou encore le nantissement (ce dernier est une forme de gage, fréquemment utilisé dans le domaine commercial et donc susceptible d’exister dans le cadre d’une vente de fonds de commerce). En présence d’un créancier hypothécaire, ce dernier devra être réglé en priorité : ce n’est qu’une fois la dette remboursée, que le vendeur obtiendra le reliquat.
  • La formalité la plus importante est celle relative à la publicité foncière. Cette publicité permet à la fois de protéger l’acquéreur et les tiers. Les démarches relatives à la publicité foncière sont effectuées par le notaire : deux fiches vont être complétées, l’une dite personnelle qui comporte le nom du dernier propriétaire, l’autre dite réelle qui attrait au bien immobilier. Outre l’enregistrement de l’acte auprès du service de publicité foncière (également connu sous le nom de conservation des hypothèques), le notaire doit fournir des copies de l’acte de vente à différentes administrations dont le cadastre.

Lors de l’enregistrement auprès de l’administration fiscale, un cachet est apposé sur la copie dite authentique de l’acte de vente : c’est ce document qui vaut titre de propriété.

Les délais sont longs mais une évolution a eu lieu car les actes ont pu être dématérialisés grâce au système dit Télé@actes. Ce n’est qu’une fois toutes les démarches d’enregistrement effectuées que l’acquéreur recevra son titre de propriété.