Décryptage de la Loi ALUR

La loi ALUR (pour l’Accès au Logement et Urbanisme Rénové) portée initialement par Cécile DUFLOT, alors Ministre du logement, a été promulguée le 24 mars 2014 après de long mois de débats parlementaires.

De nombreuses dispositions de la loi ALUR sont soumises à des décrets et arrêtés d’application : ils interviennent progressivement.

L’on notera par ailleurs que plusieurs modifications de la loi dite DUFLOT ALUR ont déjà eu lieu et que certaines des mesures voulues dans le cadre de cette loi ont aussi été abandonnées.

Présentation des mesures phares de la loi

La loi, qui se voulait révolutionnaire, avait trois buts : celui d’assurer une meilleure et plus grande protection du citoyen, celui de garantir une régularisation du marché de l’immobilier et enfin celui d’innover.

Pour atteindre ces buts, la loi a été axée sur quatre thèmes principaux que sont :

  • L’accès au logement
  • La lutte contre les dégradations de logement
  • L’innovation en matière de politique publique du logement
  • La modernisation de la documentation en matière de planification et d’urbanisme
  1. L’accès au logement

Les dispositions de la loi ALUR ont principalement pour but de faciliter et de simplifier l’accès au logement.

Pour se faire, de nombreuses mesures ont été prévues : certaines très décriées ont été depuis largement revues.

Nous vous détaillons ces mesures ici.

1 / Améliorer les rapports entre bailleurs et locataires

Pour améliorer les rapports locatifs, le législateur a pris différentes mesures destinées à limiter les conflits.

Parmi ces mesures, l’on relève deux mesures phares : l’une relative à la conclusion du contrat, l’autre relative à la fin du bail.

  1. Le contrat de location type

Un contrat de location type pour les locations dites vides a été mis en place, (c’est-à-dire location non meublée) : cette mesure n’est toutefois applicable que depuis le 1er août 2015 (le décret d’application de cette mesure est paru le 29 mai 2015).

Ce contrat type doit obligatoirement être respecté : les parties au contrat peuvent ajouter certaines clauses, mais elles ne peuvent pas en omettre.

Le modèle établit par le législateur vise à encadrer les clauses contractuelles relatives à l’état des lieux, au loyer, aux charges ou encore aux travaux effectués par le propriétaire depuis le dernier bail signé ou encore à la liste des équipements mis à disposition du locataire (exemple : cuisine équipée).  

Sont également prévues les annexes devant être remises avec le bail (parmi les annexes, on retrouve notamment l’état des lieux dont un modèle est toujours attendu, l’attestation d’assurance, le règlement de copropriété …)

Pour les logements meublés, la loi ALUR crée un véritable statut des locations meublées qui jusqu’à présent était peu contraignant : un modèle de contrat type a également été mis en place pour ce type de location.

La loi consacre une définition du logement meublé et fixe par décret les éléments mobiliers que doit contenir au minimum le logement (décret du 31 juillet 2015 qui fixe les éléments tels que literie, plaques de cuisson, four, réfrigérateur, vaisselle nécessaire à la prise des repas, table et chaises …)

Les mesures relatives aux locations meublées sous entendent que le bien constitue la résidence principale du locataire c’est-à-dire qu’il doit y résider au moins huit mois par an (sauf exceptions liées à des raisons de santé, d’obligation professionnelle ou encore de force majeure).

La durée du  bail pour une location meublée est d’un an minimum (sauf location estudiantine auquel cas le bail est fixé pour 9 mois).

Visant les locations destinées à constituer la résidence principale du locataire, la loi ALUR entraîne des complications pour ceux qui souhaitent louer leur bien de manière courte mais répétée (type location via des sites comme airbnb) : elle impose notamment au propriétaire d’une résidence secondaire d’obtenir une autorisation dite de changement d’usage (le logement, objet de la location saisonnière, ne devant plus être compris comme étant à usage d’habitation mais à usage commercial). Le décret d’application visant notamment à définir les conditions de délivrance de cette autorisation n’est pour le moment pas intervenu, aussi cette mesure reste donc en « stand-by ».

  1. La fin du bail

L’autre mesure phare de la loi ALUR est relative aux règles régissant la fin du bail ; deux mesures principales ont été prises :

  • Le congé donné par le bailleur : en la forme, désormais un congé peut être donné en mains propres (le locataire devra signer le document ou remettre un récépissé de réception) ; sur le fond, en plus du congé pour reprise ou pour vente, est prévu le congé pour motif légitime et sérieux (le propriétaire doit justifier du caractère réel et sérieux ; le législateur n’a pas précisé quel pouvait être ce motif) et la sanction du congé dit frauduleux (c’està-dire celui donné uniquement pour se débarrasser du locataire) est plus sévère. Enfin, l’on notera aussi un changement relatif à la protection du locataire âgé : l’âge du locataire protégé passe de 70 à 65 ans ; concrètement cela signifie qu’un propriétaire ne peut donner congé à un locataire protégé dont les ressources sont inférieures au plafond pour l’APL (Aide Personnalisée au Logement), ce congé ne pourra être donné que s’il lui propose un relogement. Le délai de préavis reste inchangé, il est de 6 mois.

 

  • Diminution du préavis lorsque le locataire souhaite mettre fin au bail : le préavis pour les locations vides passe de 3 mois à 1 mois lorsque le logement est situé en zone dite tendue ; si au départ cette disposition ne concernaient que les baux signés après la publication de la loi soit à compter du 27 mars 2014, la loi MACRON publiée le 7 août 2015 a revu cette mesure et désormais le délai de préavis d’un mois est la norme quelque soit la date de signature du bail.
  1. Autres mesures

Outre ces mesures, l’on notera aussi la volonté de définir la notion de logement décent notamment en révisant la surface habitable : pour l’heure, est ainsi prévu que le contrat type indique précisément cette surface.

Si la surface indiquée est erronée, le locataire pourra sur cette base demander une révision à la baisse du loyer.

Enfin, l’on notera que la loi apporte certaines précisions quant aux obligations du propriétaire notamment concernant l’obligation d’installer un détecteur de fumée : la loi ALUR précise que cette obligation incombe au propriétaire et qu’un locataire qui a été amené à installer ce dispositif peut en demander le remboursement.

2 / Les mesures relatives aux loyers

Deux mesures qui ont fait beaucoup de bruit et qui sont susceptibles d’évoluer :

-l’encadrement du loyer dans les zones dites tendues : mal accueillie, cette mesure n’est finalement applicable pour l’heure qu’à Paris et seulement depuis le 1er août 2015. Les montants de loyers maximum pouvant être pratiqués ont été fixés par un arrêté du 26 juin 2015 : cette mesure est applicable depuis le 1er août 2015 mais déjà certains candidats à l’élection présidentielle de 2017 ont déjà fait part de leur intention de supprimer cette mesure (même si d’ici fin 2016, elle devrait aussi être appliquée à Lille).

Cet encadrement passe par la possibilité de fixer un complément dit de loyer exceptionnel : cela signifie qu’un propriétaire pourra pratiquer un montant supérieur au maximum fixé mais uniquement sous certaines conditions ; il devra notamment justifier des caractéristiques justifiant un loyer plus élevé (cela peut être une grande terrasse).

- la garantie universelle des loyers : la garantie universelle des loyers ou GUL est une mesure qui a également été controversée notamment en raison de son coût (d’abord susceptible d’être supporté par le propriétaire puis par l’Etat). Cette mesure destinée à protéger les bailleurs des impayés de loyers a été abandonnée : en lieu et place de la GUL, a été mise en place la garantie VISALE. Cette garantie est entrée en vigueur le 1er janvier 2016 et ne s’applique qu’aux baux privés conclus depuis le 1er février 2016 pendant les trois premières années de location. Cette garantie n’entraine aucune charge supplémentaire pour le propriétaire : il s’agit d’un dispositif de cautionnement gratuit dont peuvent bénéficier trois catégories de personnes (les salariés de plus de 30 ans en CDD ou en travail précaire, les jeunes de moins de 30 ans et enfin les personnes louant un bien via un organisme intermédiaire agréé).

- le dépôt de garantie et sa restitution : pour une location vide, le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges et il est porté à deux mois pour les locations meublées. Des dispositions favorables au locataire ont aussi été mises en place pour la restitution du dépôt de garantie : ainsi, lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, la restitution doit intervenir dans le mois qui suit la remise des clés. La loi ALUR fixe une majoration égale à 10% du loyer mensuel dans les cas où le dépôt de garantie n’a pas été restitué dans les délais légaux.

3 / Lutter contre les impayés pour limiter les expulsions

Le but de cette lutte contre les impayés est de limiter les expulsions.

La GUL qui devait permettre de mener cette lutte a été abandonnée mais le législateur a mis en place d’autres mesures.

L’objectif de la loi ALUR est d’améliorer la prévention des expulsions : pour ce faire, outre le mécanisme permettant de traiter les impayés en amont (qui passe désormais via la garantie VISALE), la loi renforce le rôle des commissions de coordination des actions de prévention et des expulsions locatives (CCAPEX) et assure une meilleure articulation avec le fonds de solidarité pour le logement (FSL).

La saisine de la CCAPEX, dont le rôle est aussi de faciliter le relogement de locataires en difficulté, est notamment devenue obligatoire : lorsque le bailleur est une personne physique, lorsque l’huissier délivre un commandement de payer au locataire, il doit aussi en parallèle le signaler à la CCAPEX. Lorsque le bailleur est une personne morale, il lui appartient d’en informer la CCAPEX deux mois avant l’assignation aux fins de résiliation du bail.

L’on notera par ailleurs que la trêve hivernale est étendue de 15 jours (elle débute désormais le 1er novembre et prend fin le 31 mars).

4 / Faciliter les parcours de l’hébergement au logement

Pour favoriser l’accès au logement, la loi ALUR prévoit une simplification des formalités.

Elle fixe notamment une liste des pièces pouvant être exigées par un bailleur : cette liste a été établie par le décret n°2015-1437 du 05 novembre 2015.

Parmi ces pièces, l’on trouve notamment une pièce d’identité, un justificatif de domicile, un document attestant de l’activité professionnelle ou encore le dernier avis d’imposition (pour la liste complète, se reporter à l’annexe I du décret).

Cette liste a pour but d’éviter les demandes abusives telles que celles liées au relevé de compte bancaire.

Outre les mesures relatives au bail, la loi ALUR consacre juridiquement l’existence des SIAO (Services Intégrés d’Accueil et Orientation) : les SIAO (il en faut un par département) sont des instances permettant aux personnes sans domicile d’être hébergés et d’avoir accès à un logement.

Le service 115 (numéro destiné à trouver un hébergement d’urgence) est intégré à chaque SIAO.

A été aussi mis en place un comité régional de l’habitat et de l’hébergement (décret d’application publié le 16/11/2014).

Une fusion du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées et du plan département d’accueil, d’hébergement et d’insertion est également prévue  (cette fusion devrait être effective au plus tard le 24 mars 2017).

Enfin, la loi ALUR consacre l’habitat dit participatif : via une coopérative d’habitants ou via une société dite d’attribution et d’autopromotion, l’accès à l’habitat est favorisé.

    1. La lutte contre la dégradation de l’habitat

L’un des objectifs de la loi ALUR est celui de lutter contre l’habitat indigne.

Pour se faire, des mesures relatives à l’entretien de la copropriété ont été prises mais aussi une mesure d’interdiction d’achat de biens immobiliers de location aux marchands dits de sommeil.

La loi ALUR crée une nouvelle sanction pénale, il s’agit d’une peine complémentaire prise à l’encontre des marchands de sommeil condamnés.

Les logements considérés comme indignes sont ceux qui présentent des risques pour leur habitant : risque de santé et de sécurité.

Un logement considéré indigne peut être frappé d’un arrêté de police spécial (pris par le maire ou le préfet) : l’objectif étant d’imposer la réalisation des travaux et de prévoir le relogement ou hébergement temporaire des occupants.

Face au nombre d’arrêtés restés sans effet, la loi ALUR permet désormais de prévoir une astreinte en cas de non réalisation des travaux.

Outre les condamnations des marchands de sommeil et des propriétaires de biens pour lesquels un arrêté est pris, la loi ALUR prévoit que les bailleurs qui n’entretiennent pas leur logement soient empêchés d’accéder à la propriété d’un bien pendant 5 ans (que cette accession se fasse en leur nom ou sous couvert d’une société).

Enfin, concernant la dégradation des copropriétés, la loi ALUR a revu certaines mesures relatives à la procédure dite d’alerte pour les copropriétés en difficulté : si le taux d’impayés dépasse 15% du budget prévisionnel (autrefois 25%), la mise en place des démarches administratives peut être engagée par le maire, le préfet ou le président de l’Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI). Ces démarches permettent de faire face à des travaux urgents.

    1. L’innovation en matière de politique publique

En matière de politique publique, la loi ALUR a pris différentes mesures liées aux logements sociaux.

La première mesure est celle relative à la demande de logement social : celle-ci passe désormais par la possibilité de déposer un dossier via une télé-demande c’est-à-dire via internet.

Un droit d’information sur l’avancée du dossier est également prévu.

Outre les mesures permettant plus de transparence et de simplicité dans la demande de logement social, la loi ALUR a créé une agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS).

L’ANCOLS a été créée le 1er janvier 2015 : sa mission est de contrôler l’ensemble des acteurs du logement social et de gérer les données issues de ses contrôles pour notamment évaluer l’efficacité de chaque acteur.

Enfin, l’on notera qu’un statut a été mis en place pour les résidences universitaires.

    1. La modernisation

La loi ALUR a prévu une modernisation du plan local d’urbanisme (PLU).

Cette modernisation passe par des nouvelles normes de construction et surtout par l’avènement du PLU intercommunal, mesure qui avait suscité de très vifs mécontentements.

La loi supprime également la possibilité pour les PLU d’imposer une taille minimale des terrains et facilite la subdivision des lots en lotissement.

Elle prévoit aussi une modification du rôle du schéma de cohérence territoriale (désigné par l’abréviation SCOT) : le SCOT devient le moyen privilégié de modération de la consommation d’espace. Il est destiné à être un moyen de cohérence pour les différentes politiques publiques territorialisées.

Une date butoir a été fixée au 1er janvier 2017 : à cette date, les communes qui ne seront pas couvertes par un SCOT opposable ne pourront pas ouvrir de nouveaux terrains à l’urbanisation.

  1.  La loi ALUR : quel impact sur le marché de l’immobilier ?

Comme on l’a vu ci-dessus, la loi ALUR a surtout impacté les relations entre bailleurs et locataires.

Toutefois, les mesures de la loi ALUR ne se limitent pas au bail, et en matière de vente la loi ALUR entraîne aussi des conséquences : l’on parle aussi de loi ALUR vente.

Les professionnels de l’immobilier ont également été concernés par diverses mesures.

  1. LA LOI ALUR – VENTE -

En matière de vente immobilière, la loi ALUR entraîne surtout de nouvelles obligations pour les vendeurs de biens en copropriété.

Elle impose au vendeur de fournir des documents relatifs à la copropriété.

Parmi ces documents, l’on relève :

  • le règlement de copropriété 
  • l’état descriptif de division
  • les charges de copropriété avec les procès-verbaux des assemblées générales (les 3 derniers procès-verbaux)
  • le carnet d’entretien de l’immeuble (établi par le syndic de copropriété)
  • les documents relatifs à la situation financière de la copropriété
  • pour les zones dites à risque, est également nécessaire le diagnostic sur la présence de mérule (il s’agit d’un champignon qui s’attaque notamment aux bois, aux charpentes).

Si un seul document obligatoirement requis fait défaut, le délai de rétraction ne court pas.

Face au nombre important de documents, la disposition a été allégée par une ordonnance du 27 août 2015 : cet allègement consiste en la possible transmission des documents par voie électronique.

La loi ALUR prévoit également que le syndic doit être interrogé : le but de cette interrogation est de vérifier que l’acquéreur potentiel ainsi que son conjoint ou partenaire n’est pas déjà copropriétaire dans l’immeuble et dans l’affirmative de savoir s’il est mis en demeure pour payer des charges (l’on notera que si une telle mise en demeure existe, l’acquéreur ne pourra acheter le bien que s’il justifie avoir régularisé sa situation en procédant au paiement des charges et ceci dans un délai d’un mois).

La loi MACRON a modifié une disposition : elle prévoit un délai de rétractation pour l’achat d’un logement plus long ; le délai passant de 7 à 10 jours.

Si le bien vendu est loué, la loi ALUR oblige le nouveau bailleur à notifier au locataire ses coordonnées ou celles de son mandataire.

En matière de vente, la loi ALUR renforce aussi le droit de préemption urbain.

Le droit de préemption urbain  est celui qui permet à une personne publique (par exemple une mairie) d’acquérir en priorité un bien mis en vente.

Ce droit est renforcé par 4 mesures :

  • concernant les sociétés civiles immobilières (SCI) : la cession des parts de SCI entre désormais dans le champ d’application du droit de préemption dès lors qu’est envisagé une cession de la majorité des parts ou dès lors que la cession permettrait à l’acquéreur de devenir majoritaire. Cette mesure ne concerne cependant pas les SCI familiales.
  • concernant les immeubles détenus par un organisme HLM : le droit de préemption est désormais prévu (le locataire reste tout de même prioritaire pour l’achat)
  • en matière de donation : sauf à ce qu’elle soit familiale, désormais le droit de préemption n’est plus cantonné aux opérations onéreuses et est donc applicable en matière de donation.
  • enfin, concernant les immeubles bâtis, le délai durant lequel est exclu le droit de préemption est revu à la baisse : l’on passe de 10 à 4 ans.
  1. L’impact de la loi sur les professionnels de l’immobilier

La loi ALUR mais surtout la loi MACRON (loi du 06/08/2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques) ont entraîné l’application de nouvelles règles pour certains professionnels de l’immobilier.

  • Pour les notaires

La loi ALUR leur impose d’effectuer de nouvelles vérifications parmi lesquelles celle de vérifier que l’acquéreur d’un bien en copropriété n’est déjà pas copropriétaire dans l’immeuble.

La loi MACRON a entraîné une véritable réforme de la tarification des notaires. L’arrêté d’application de cette mesure a été pris le 26 février 2016.

Une nouvelle grille tarifaire a été mise en place.

  • Pour les professionnels de l’immobilier

Un code de déontologie a  été mis en place, il est en vigueur depuis le 1er septembre 2015 (c’est le décret n°2015-1090 du 28 août 2015 qui le constitue).

Ce code concerne les agents immobiliers, les syndics de copropriété, les administrateurs de biens et les marchands de listes (activité définie par le Code comme consistant « à vendre des listes ou des fichiers, à l’exclusion des publications par voie de presse, contenant des offres d’achat, de vente, de location ou sous-location en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ou des offres de vente de fonds de commerce »).

La loi ALUR a aussi entraîné l’obligation pour tout agent immobilier de mentionner sur leur publicité le montant TTC de ses honoraires : la loi ALUR avait assorti cette mesure d’une sanction pénale et administrative ; la loi MACRON a supprimé la sanction pénale (la sanction administrative restant applicable).

La carte professionnelle nécessaire à l’exercice de l’activité d’agent immobilier est désormais délivrée par la chambre de commerce et d’industrie (pour l’Ile de France, par la chambre départementale).

La carte professionnelle « gestion immobilière » est quant à elle étendue et permet à leur titulaire (gérant, administrateur de biens ou syndics) de pouvoir exercer une activité relevant de la compétence des agents immobiliers à condition que l’activité relève de leur mandat de gestion.

L’on notera enfin qu’une obligation de formation incombe désormais à tous les professionnels de l’immobilier.

 

L’impact des lois ALUR et MACRON dans le domaine de l’immobilier fait toujours autant parlé.

Les premiers bilans ne sont pas positifs : il faut donc être vigilant car de nouvelles mesures sont susceptibles d’intervenir prochainement