Le Notaire et la vente immobilière

Quel est le rôle du notaire ?

Personnage incontournable lors d’une opération immobilière, le notaire est le garant de la sécurité d’une opération telle qu’une vente immobilière.

1 / Le notaire, en quelques mots

Le notaire est un officier public qui agit pour le compte de l’Etat.

Pour devenir notaire, il faut d’ailleurs être nommé par le Ministre de la justice

En tant qu’officier public, il confère aux actes qu’il reçoit ou rédige un caractère authentique.

Il intervient dans différents domaines tels que celui du droit de la famille (peut intervenir pour l’établissement d’un contrat de mariage, ou d’un testament…).

Incontournable pour une vente immobilière, il est chargé de veiller à la bonne exécution du contrat et surtout il lui confère une sécurité juridique (l’acte notarié est un acte parfait : il ne peut être contesté qu’à une seule condition, celle d’apporter la preuve du faux).

2 / L’intervention du notaire

Bien qu’incontournable en matière de vente immobilière, le recours au notaire n’est obligatoire que pour la signature de l’acte de vente définitif.

L’avant contrat de vente, acte préliminaire de la vente plus connu sous le nom de compromis de vente, peut être fait sous seing privé c’est-à-dire sans recourir au notaire (une exception est toutefois prévue, et le compromis prévoyant un délai de plus de 18 mois entre le compromis et l’acte définitif de vente se fait obligatoirement devant notaire).

Pour autant, le compromis de vente étant un acte déterminant pour la consécration de la vente, il est préférable de recourir au notaire d’autant que le compromis comporte des éléments techniques.

Il n’est notamment pas évident de mesurer l’impact des conditions suspensives (conditions qui annulent le compromis telles que l’obtention d’un prêt immobilier).

S’agissant d’un avant contrat définissant les obligations juridiques de chaque partie, le recours au notaire pour l’établissement de cet acte, bien que facultatif, reste vivement conseillé : d’ailleurs, rare sont les parties à ne pas y faire appel.

3 / Comment choisir son notaire ?

En matière de vente immobilière, il est d’usage que le notaire soit celui de l’acquéreur : un seul notaire suffit pour conclure la vente, mais dans l’hypothèse où le vendeur le souhaiterait, il peut aussi se faire accompagner de son notaire.

Le choix du notaire est libre : le notaire a une compétence sur tout le territoire national, un notaire situé à Paris peut très bien être choisi pour établir l’acte d’une vente dont le bien est situé à Lyon.

Lorsque l’on fait appel à un notaire pour la première fois, l’on se fie soit au bouche à oreilles, soit à la disponibilité du notaire ou encore à sa spécialisation.

Certains font aussi appel au notaire dit de famille.

Pour vous aider dans le choix du notaire, vous pouvez aussi faire appel à la chambre des notaires qui dispose de l’annuaire de tous les notaires. L’avantage est de savoir si un notaire est spécialisé dans un domaine et donc pourquoi pas d’opter pour un notaire qui serait spécialisé dans l’immobilier.

4 / Les tarifs des notaires

Les frais de notaires ou frais d'acquisition s'ajoutent au prix d'achat du bien immobilier. Ces frais comprennent les frais et débours ainsi que la rémunération du notaire appelée émolument. Ces émoluments peuvent être fixes, de formalité ou proportionnels (c’est-à-dire calculés selon un taux de pourcentage à la valeur énoncée dans l’acte).

Les tarifs du notaire ne sont pas fixés librement : parce qu’il remplit une mission d’intérêt public, le tarif est strictement réglementé.

La tarification des notaires a été revue il y a peu de temps par le décret du 26 février 2016 et par l’arrêté du 26 février 2016.

Si l’on prend le cas de la vente : l’arrêté du 26 février 2016 prévoit que pour la vente d’un bien à usage d’habitation autre qu’un HLM, l’émolument est proportionnel et fonction du nombre d’unités principales d’habitation.

Cet émolument est fixé par tranches : pour celle allant de 0 à 6500€, elle est de 3.945%, pour celle dont l’assiette est comprise entre 6500€ et 17000€ elle est de 1.627 %, de 17000€ à 60000€ c'est 1.085 % et pour celle de plus de 60000€, elle est de 0.814% (cas du bien ayant au plus 10 unités).

Outre les émoluments, doivent être réglés les frais dits d’enregistrement ou de mutation : il s’agit de taxes destinées non pas au notaire mais au Trésor public.

Sont inclus dans les frais de mutation, les débours. Ces derniers s’apparentent à une dette puisqu’il s’agit de rembourser des sommes que le notaire a dû avancer à des tiers (par exemple, le salaire avancé au conservateur des hypothèques est un débours).

Enfin, un notaire peut fixer des honoraires libres avec son client mais uniquement lorsque le décret le prévoit (en général, les honoraires sont libres lorsqu’il est fait appel au notaire pour des actes qui ne lui sont pas soumis obligatoirement) : cas par exemple de consultations, d’établissement de baux commerciaux….

Comme pour l’avocat, lorsque l’honoraire est libre, il peut être fixé en fonction du nombre d’actes à réaliser, du temps passé sur l’affaire …

En matière de vente immobilière, l’on notera que les frais du notaire sont à la charge de l’acquéreur du bien.

La somme versée au notaire est consignée auprès de la Caisse des dépôts et consignations : ce n’est qu’une fois toutes les formalités accomplies que le notaire sera réellement payé