Le crédit immobilier pour les travailleurs indépendants

Obtenir un crédit immobilier pour un employé sous contrat dans une entreprise n’est pas toujours simple, tant les banques se montre d’une prudence extrême chose. Mais quand en plus on est un travailleur non salarié (travailleur indépendant, auto-entrepreneur, commerçant…), cette opération peut paraître impossible. Il suffit pourtant de vous parer de documents bien précis à présenter à votre conseiller bancaire pour qu’il puisse vous aider à introduire un dossier aussi complet que celui de n’importe quel contractuel.

La composition du dossier

Que l’on soit travailleur indépendant, salarié ou libéral, la composition d’un dossier de demande pour obtenir un crédit immobilier est sensiblement la même.

De manière générale, tout demandeur devra justifier de sa situation professionnelle, de sa situation financière et apporter des précisions sur son projet immobilier. Il s’agit ici de fournir à l’établissement de crédit ses derniers avis d’imposition, ses justificatifs de revenus, ses trois derniers relevés de compte en banque pour chacun des comptes bancaires dont il est titulaire, son justificatif d’identité, ses justificatifs de domicile et le compromis de vente si vous voulez acheter un bien immobilier ancien (contrat de promotion et contrat de construction s’il s’agit d’un bien immobilier neuf).

La différence dans ce dossier, en fonction du statut de travailleur que vous arborez, se portera donc au niveau des justificatifs de revenus. Quand il sera demandé au travailleur salarié de fournir ses trois derniers bulletins de salaire, le travailleur indépendant devra fournir ses deux ou trois derniers bilans d’activité (déclarations fiscales en exercice libéral ou comptes des deux dernières années pour le travailleur libéral).

Si le demandeur a déjà des emprunts en cours, il devra également joindre à son dossier les contrats de ces prêts et leurs tableaux d’amortissement.

Pour les cas spécifiques d’emprunt impliquant un emprunteur et un co-emprunteur, les pièces justificatives des deux personnes impliquées devront être incluses dans le dossier. Chacune des deux apportant les pièces liées à son activité, qu’elle soit salariée ou indépendante/libérale.

Focus sur le bilan d’activité

Les bilans demandés par l’établissement de crédit pour votre prêt immobilier seront examinés sous le prisme de divers critères pour déterminer votre situation financière :

  • L’âge de votre entreprise : bon nombre de banques exigent que votre activité puisse justifier d’une ancienneté d’au moins deux ans. Toutefois, un pré-bilan valide par un expert-comptable peut avoir le même poids si votre société est encore toute jeune.
  • Le résultat comptable : indicateur-clé de la santé de votre compagnie, un résultat comptable positif et/ou croissant sur les exercices aura plus d’impact sur la décision de la banque qu’un chiffre d’affaires élevé.
  • Les revenus : élément déterminant de votre capacité à vous acquitter de vos mensualités, le chiffre d’affaires devrait idéalement présenter des perspectives de croissance pour justifier de la pérennité de votre activité.
  • Les charges : elles doivent de préférence être en droite ligne avec le niveau d’activité, pour ne pas peser sur le résultat comptable.
  • Les capitaux propres : ils sont étudiés principalement pour évaluer le niveau d’endettement de l’entreprise.

Quid des étapes du crédit immobilier

À ce niveau les similarités avec le processus de demande d’un travailleur salarié sont complètes. Le travailleur indépendant passera par les mêmes étapes, à savoir :

  • Monter son dossier de prêt immobilier : avec les pièces justificatives détaillées plus haut.
  • Obtenir un accord de principe de la banque : la banque le donne généralement après avoir étudié votre dossier et effectué les analyses financières nécessaires
  • Ouvrir un compte dans la banque choisie : cette demande peut ne pas être faite expressément par la banque, mais dans la plupart des cas, cette dernière exige une domiciliation de tout ou une partie de vos revenus
  • Recevoir l’offre de prêt de la banque : c’est un document officiel et obligatoire qui fait l’objet d’une réglementation stricte, notamment en ce qui concerne son délai de réponse et sa date d’expiration.
  • Laisser passer le délai de l’offre : à la réception de l’offre de prêt, un délai de dix jours de réflexion est donné. Durant cette période, l’emprunteur n’a pas le droit de répondre à l’offre.
  • Répondre à l’offre de prêt : le requérant doit renvoyer l’offre de prêt signée à la banque pour marquer son accord avec les termes du prêt. Cette réponse doit se faire au minimum un jour après l’expiration du délai de réflexion et au maximum le jour de la date d’expiration mentionnée sur l’offre.

À noter que le remboursement d’un emprunt immobilier débute un mois après la signature de l’acte de vente.

À moins qu’il n’ait une activité pérenne qui permettra de présenter une situation financière stable, sinon en croissance, les banques prendront rarement le risque de financer les acquisitions immobilières d’un travailleur indépendant. Elles lui préféreront généralement des travailleurs libéraux, qui dans la plupart des cas ont des revenus bien plus élevés. Comme pour tout demandeur de prêt, il serait donc judicieux de maximiser ses chances en formulant la demande de crédit auprès de plusieurs banques ou en faisant appel à un courtier de crédit bancaire