Comment réaliser une opération de marchand de biens et dégager une plus-value ?
Définition du marchand de biens
Un marchand de biens est un professionnel de l’immobilier. Il achète un bien, le rénove et le revend à un prix supérieur. Il cherche donc des biens en vente à un prix bien inférieur à celui du marché, le plus souvent dans un état délabré.
Le marchand de bien se rémunère sur la plus-value dégagée par la vente immobilière.
La plus-value issue d’une vente immobilière consiste en la différence entre les coûts pour le marchand (prix d’achat d’origine + prix des travaux) et le prix de revente.
Ce type d’opération se concentre dans les grandes villes, où de nombreux appartements vieillissants sont prisés pour leur localisation.
Quelles sont les démarches administratives à effectuer pour devenir marchand de biens ?
- Souscrire à une assurance de responsabilité civile professionnelle.
- S’inscrire au RCS (registre du commerce et des sociétés).
Quelle structure juridique choisir pour un marchand de biens ?
Un marchand de biens peut choisir entre une SASU ou une EURL, qui sont deux structures unipersonnelles. La SASU est offre une grande liberté dans la rédaction des statuts mais l’associé bénéficie d’une protection réduite. Pour l’EURL, ces deux paramètres sont inversés.
La SAS (société par actions simplifiées) est une forme de SASU avec plus d’un associé. Elle est souvent choisie par les marchands de biens pour sa grande flexibilité.
De quels avantages bénéficie le marchand de biens ?
- Une TVA réduite : appliquée uniquement sur la plus-value dégagée de l’opération (les bénéfices), et non pas sur le prix de revente du bien immobilier.
- Des frais de notaire inférieurs à ceux d’un particulier : 2% (VS 7% pour les particuliers).
- Des charges sociales réduites ou inexistantes : le plus souvent, la société créée pour porter les opérations n’a pas de salariés.
- La liberté : le marchand de biens est son propre patron !
Quels peuvent être les désavantages du marchand de biens ?
- Une opération de marchand de biens s’étend sur une période de 3 mois à 3 ans, en fonction de l’importance des travaux et du dynamisme du marché. Le marchand de biens prend donc le risque d’immobiliser ses fonds sur cette période.
- L’aléas des travaux : le marchand de biens est contraint d’attendre que les travaux soient terminés pour vendre son bien, et donc récolter des bénéfices.
- Si des vices cachés sont découverts au moment de la revente du bien, le marchand en sera tenu responsable.
- Le manque de stabilité : le marchand de biens n’a pas les avantages d’un CDI, à savoir un salaire fixe qui tombe tous les mois.
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